Por qué NO hay una burbuja inmobiliaria en Buenos Aires

Muchas veces escucho gente que me dice: “esto es una burbuja, no hay que comprar un departamento ahora porque cuando explote bajará el precio”. Pero esa percepción es incorrecta.

Básicamente, la explicación tiene que ver conque no hay crédito en Argentina. En EEEUU, así como en España y otras economías del mundo, el Real State entra en burbujas de precios altísimos con riesgo de explotar (lo que ha pasado este año en EEUU). Pero la razón de que esto suceda tiene que ver fundamentalmente con que la gran mayoría de las propiedades son compradas con plata ajena (del banco, es decir de la gente que la tiene depositada en el banco), entonces, cuando hay recesión o crisis económica y el sistema financiero entra en riesgo las propiedades se desploman en sus precios. Si los bancos dejan de dar créditos la gente no puede comprar más propiedades y quienes tienen un crédito no pueden pagarlo y tienen que vender sus inmuebles hipotecados por menor valor del que los habían comprado.

En Buenos Aires y en toda Argentina, quien compra una propiedad lo hace con su plata. Los créditos inmobiliarios llegan a menos del 1% de los compradores, financian solo un porcentaje de esas propiedades y se trata únicamente de unidades pequeñas. Esto genera varias consecuencias:

 

• Primero, que nadie tiene presión crediticia para vender. Por eso, en épocas de crisis o de economía recesiva (es decir, en épocas en que no hay mucha demanda de propiedades) los dueños de las mismas no las venden y en cambio esperan un mejor momento para hacerlo. No tienen la presión de un crédito para vender.
• En segundo lugar, existe un factor psicológico. Quién pagó una propiedad muy cara (dólar, tras dólar), no la venderá por menos que el precio al que la ha adquirido. Nadie está dispuesto a perder plata en una operación inmobiliaria. De por si, la operación inmobiliaria se trata de una inversión de poco riesgo (y menor rentabilidad en el corto plazo en consecuencia) y nadie está dispuesto a que en el largo plazo le signifique una pérdida de capital. Si el mercado no está dispuesto a pagar igual o más de lo que el dueño pagó hace unos años, éste esperará el momento oportuno para hacerlo, no la venderá por menos que su valor de compra.

La tasación Inmobiliaria

La tasación de una propiedad no es algo fácil. Generalmente tenemos una idea del valor de una propiedad que queremos vender, pero a la hora de tasarla nos damos cuentas que nuestras percepciones no son las mismas que las del mercado. A veces para bien y a veces no tanto.

Dado que en este tiempo he recibido varias consultas al respecto, voy a presentar aquí los parámetros que, según mi experiencia en el rubro, considero importantes para hacer una buena tasación.

El precio de una propiedad depente de una serie de particularidades y características de la propiedad.

Los parámetros principales a partir de los que se inicia la tasación son los siguientes:

» Ubicación (Barrio y cuadra)
» Metros cuadrados

Sin embargo, no son los únicos. También influyen muchas condiciones relacionadas a la ubicación:

» Medios de Transporte y servicios cercanos
» Seguridad del barrio y del edificio

De la misma manera, los metros cuadrados pueden verse sobrevalorados y sub-valuados en función de las siguientes características:

» Calidad y estado del edificio
» Antigüedad y Estilo
» Distribución y funcionalidad de la planta
» Aprovechamiento de los metros disponibles
» Estado general de la propiedad
» Calidad de los servicios y la construcción
» Detalles de confort de la unidad
» Orientación y luminosidad del inmueble (tal vez la más importante!)
» Cantidad y tamaño de ventanas y aberturas
» Disponibilidad de Cocheras y bauleras (muy importante en algunos barrio, por ejemplo Recoleta o Palermo)
» Costos de las expensas y otros gastos del edificio y de la unidad

Finalmente, el momento histórico (indicadores económicos del País, cantidad de construcción y oferta de inmuebles, entre tantos otros) ponderarán el valor de la propiedad.

Mi certificado de defunción a la web 1.0

Si ya sé que no es novedad lo de la 2.0, pero no me van a negar que la mayoría de las empresas aún tienen esos portales fríos y estáticos, por los que pagan fortunas, tardan años en actualizar y a los que nadie entra, salvo ellos mismos!

La cuestión es que acabo de dar de alta el blog de mi empresa. Pero no como un proyecto secundario, sino como página principal. A partir de ahora monopolizaré la comunicación de la Administración de Consorcios y la Inmobiliaria (los dos servicios que brindamos) a través de este único espacio.

No se cuanto tiempo más seguiré trabajando en este proyecto ya que me encuentro a punto de cambiar de horizontes, pero no me quería ir sin este paso concretado. A partir de ahora la empresa GRUPO ARENALES tiene estos beneficios de su nueva web: